2019杭州房产租赁市场分析报告

2019 年杭州市租赁市场监管力度空前。2020 年杭州租赁政策仍将以制定行业规范、市场监管为主，将从加强注册管理和开业申报、严格规范“租金贷”业务、落实室内空气质量责任、建立企业信用管理体系、强化行业自律管理等方面进行监管。
随着杭州市不断放宽落户条件加码“抢人”，杭州常住人口将突破千万，由此将衍生出庞大租赁需求，租赁住房市场具有较大发展空间。
   根据租赁平台大数据显示，2019 年租金整体水平与 2018 年基本持平，年后租金小幅上涨后回落，于 7 月迎来小阳春，其原因为当月高租金的长租公寓租赁成交占比较大，拉高整体租金水平。2019年全年租赁市场成交平均均价为65.15元/平方米/月，同比增长 0.7%，租金趋于稳定。从需求成交来看，城区各区域均衡发展，单间最受欢迎，20-40方户型最受青睐。从未来供应来看，杭州人口吸附能力强，后期将从新增公租房、人才专项住房等方面继续加大供应。此外，杭州租金受区位影响较大。同类房型，配套完善、区位优势明显的高价值区域租金较高，例如市中心、钱江新城板块，城市外围区域租金较低，且高租金板块和低租金板块的各类房型租金差异较大。其次，产业集聚区如未来科技城、滨江，聚集了规模化企业，产生人口集聚效应，高需求拉动平均租金上浮。此外，由于地铁的开通，提高了通勤效率，使得中心区域部分租赁需求向地铁沿线外溢，出现跨区域租赁情况，如九堡、萧山主城区域。杭州市长租公寓市场于 0.7%，租金趋于稳定。
   杭州市长租公寓市场于 2015 年开始初步发展，2017 年政府开始鼓励和推动租赁市场，多种角色例如房地产开发商、长租中介、酒店等纷纷加入长租公寓领域，进行规模化扩张，加快市场布局。截至2019年12月中旬，杭州长租公寓挂牌约24万间，其中集中式长租公寓约4.4万间，龙湖冠寓、德信随寓、万科泊寓位列当前杭州集中式长租公寓挂牌总量前三甲，相寓、蛋壳公寓和自如位列分散式长租公寓挂牌总量前三甲。
   集中式长租公寓主要分布在主城成熟区域和产业集聚区，呈现沿地铁线路向外围扩张趋势。同一区域内产品多样化，中端型和低端型在较多板块同时涉足。目前高端市场约占25%市场份额，主要集中在城市核心区，如钱江新城、市中心。中端市场约占35%市场份额，分布在各板块的核心区域，低端市场约占 40%，主要集中在非核心区区域。
从需求成交来看，城区各区域均衡发展，单间最受欢迎，20-40方户型最受青睐。从未来供应来看，杭州人口吸附能力强，后期将从新增公租房、人才专项住房等方面继续加大供应。
此外，杭州租金受区位影响较大。同类房型，配套完善、区位优势明显的高价值区域租金较高，例如市中心、钱江新城板块，城市外围区域租金较低，且高租金板块和低租金板块的各类房型租金差异较大。其次，产业集聚区如未来科技城、滨江，聚集了规模化企业，产生人口集聚效应，高需求拉动平均租金上浮。
此外，由于地铁的开通，提高了通勤效率，使得中心区域部分租赁需求向地铁沿线外溢，出现跨区域租赁情况，如九堡、萧山主城区域。
蓝领公寓是杭州住房租赁市场另一个细分，其供应主体主要为政府和社会化运营机构两类，目前全市共筹集蓝领公寓项目 84 个，房源 34158套(间)。其中，70 个项目、31094套(间)房源已开工，44个项目、16298 套(间)房源已交付，累计 6000 余户外来务工人员入住蓝领公寓，租房难问题得到有效缓解。而社会化运营企业打造的蓝领公寓，共开业36家门店，多位于市中心和区域核心地段，配备公共活动区域，租金约 600-900元/床/月。不过当前社会参与的主要蓝领公寓品牌仅5-6家，机构覆盖率不足5%。在政策放开的前提下，整租给用工单位、坪效比白领长租公寓更高的蓝领公寓或将成为长租公寓租赁市场的下一个风口。